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律师信息
  • 姓名 : 王丽霞
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 139 1824 9238
  • 证号 : 13101201211564722
  • 机构 : 上海融力天闻律师事务所
  • 地址 : 金茂大厦1706室
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房屋租赁合同纠纷
作者:王丽霞来源:找法网日期:2013年10月25日


基本案情:

原告(上海某甲公司)诉被告(上海某乙公司)不履行房屋租赁合同,要求法院解除双方合同、被告支付所欠租金、支付违约金。此案一审判决支持了原告的诉讼请求。后被告提起上诉,诉称原告无权解除合同。二审法院最后维持原判。

案件分析:

1.本案关键点之一:原告是否有权解除合同。
《合同法》第九十三条至第九十七条对合同解除权做了集中规定。
第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
本案中,双方合同约定:乙方逾期一个月未付费的,甲方有权解除合同,并向乙方索赔相当于三个月租金的违约金。法院审理认为,双方签订的合同合法有效,合同解除权的合意系双方真实意思表示。基于九十三条规定,现因被告逾期一月未缴纳房租,甲方解除合同条件成就。
2.本案关键点之二:原告单方解除合同,合同自何时解除?
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
不论是九十三条规定的单方解除合同的权利,还是九十四条规定的法定解除合同的权利,当事人想要单方解除合同,应当履行一定的行动义务,即“应当通知对方”。这包含三个层次的意思。

第一,“通知”的意思,就是需要将解除合同这一意思表示明确告知对方,能够让对方明白和知晓,而对于以何种形式通知,法律没有规定。

 第二,通知必须“到达”对方。只有通知达到对方时,解除才发生法律效力。到达的时间,也就是合同解除的时间。《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因此,确定合同解除的时间点非常重要。
 第三,解除合同通知到达之后,相对方有权提起异议。因为解除权系当事人一方发起,相对一方就处于比较弱势的地位,为了保护相对人的合法权益,法律规定了司法机关确认解除效力的救济程序。
在学理和实务中,关于“应当通知对方”是否是解除合同的前置程序存在不同看法。肯定观点认为,如果当事人不行使单方解除权,而是要求法院判决解除合同,法院不应判决。被告的代理律师就提出,原审法院直接予以判决合同解除于法不合。否定观点认为,“应当通知对方”不是必要前置程序。具体到本案,法院的判决中,将原告起诉书的送达视为解除合同的时间起点,表明法院支持第二种观点,即通知不是前置程序,当事人可以要求法院直接裁判解除合同。关于这一争议问题,需要司法机关予以进一步明确。
本服务网律师建议:
第一,合同双方当事人,在签订合同之时,一定对合同终止和解除的情形予以明确,自己一方是否享有合同解除权,对方关于合同解除权的约定是否于己方存在较大法律风险,合同解除的成就条件是什么,应该如何予以限制,等等。例如本案中,被告辩称,自己只是没有足额缴纳租金,因为原告房屋漏水以及不提供发票才致使自己不愿足额缴纳租金。但是法院认为,双方合同中仅约定了只要被告逾期一个月不缴纳租金,原告就有权解除合同,被告辩称理由没有事实依据,其观点倾向为,只要合同中约定的解除合同条件成就,一方当事人就有权解除合同

第二,解除合同条件成就时,一方解除合同应当通知对方。鉴于目前这一问题仍然存在法律争议,应严格遵守法律规定,在解除合同时通知对方,更有利于维护已方合法权益,防范法律风险。

以上内容由王丽霞律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电王丽霞律师咨询。

王丽霞律师
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